Τα «όρνεα» παραμονεύουν μετά τις σεισμικές δονήσεις στις τράπεζες: Σορταρίσματα ρεκόρ στις ΑΕΕΑΠ, φόβοι για ντόμινο

Καθώς τα σύννεφα πυκνώνουν πάνω από την παγκόσμια αγορά εμπορικών ακινήτων, οι προοπτικές σε μακροοικονομικό επίπεδο σκοτεινιάζουν…
Και το σκηνικό μοιάζει ιδανικό για τους short sellers, που έχουν βάλει στο στόχαστρό τους τα real estate investment trusts (REIT - ΑΕΕΑΠ) της αγοράς εμπορικών ακινήτων (CRE)…
Σύμφωνα με το Bloomberg, οι «short» ελπίζουν πως «επενδυτικά οχήματα με σημαντική έκθεση σε κτιριακούς χώρους γραφείων και ξενοδοχεία θα συντριβούν… καθώς ολοένα και περισσότεροι δανειολήπτες αθετούν τα χρέη τους, με δεδομένο ότι αυξάνονται τα επιτόκια και οι αξίες των ακινήτων υποχωρούν».
Νέα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από την S&P Global Market Intelligence δείχνουν πως το short ενδιαφέρον για μερικά από τα μεγαλύτερα REIT με έκθεση σε εμπορικά ακίνητα, την Blackstone Mortgage Trust Inc. και τη Starwood Property Trust Inc., έχει εκτοξευθεί στα ύψη τις τελευταίες εβδομάδες.
Τα hedge funds «παίρνουν» bearish στοιχήματα στην αγορά των παραγώγων και των μετοχών, με την προϋπόθεση ότι η απομακρυσμένη και υβριδική εργασία θα συνεχίσει να παραλύει τη ζήτηση για ακίνητα της κατηγορίας 2 και 3.
Τα στοιχεία από τον μεσίτη Cushman & Wakefield δείχνουν ότι τα ποσοστά κενών θέσεων γραφείου αυξάνονται με ανησυχητικούς ρυθμούς.
Επίσης, σύμφωνα με την Kastle Systems, η μέση πληρότητα γραφείων στις ΗΠΑ είναι περίπου 46%, και εξακολουθεί να απέχει πολύ από τα υψηλά επίπεδα από τα προ πανδημίας επίπεδα.

Το πρόβλημα τώρα είναι ότι οι δανειολήπτες δεν διαθέτουν νέους ενοικιαστές, πράγμα που σημαίνει ότι ο κίνδυνος αθέτησης υποχρεώσεων αυξάνεται και επηρεάζει αρνητικά τις ΑΕΕΑΠ, παγκοσμίως.
Αυτά τα επενδυτικά οχήματα παράγουν έσοδα από τη διαφορά μεταξύ του κόστους κεφαλαίου τους και των επιτοκίων που χρεώνονται στους δανειολήπτες για τη χορήγηση δανείων.
Ο Gavriel Kahane, συνιδρυτής της εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα Arkhouse, προειδοποίησε ότι υπάρχει μεγάλη ανησυχία σχετικά με την «αθέτηση πληρωμών» εν μέρει λόγω του υψηλότερου κόστους αναχρηματοδότησης. Σημείωσε δε: «Τα REIT στα στεγαστικά δάνεια γενικά αποδίδουν καλύτερα όταν το επιτόκιο των κεφαλαίων της Fed παραμένει σταθερό, και σε αυτό το υπερταραγμένο περιβάλλον η δυσφορία δημιουργεί φούσκες».
Η αύξηση των bearish στοιχημάτων είναι ένα δυσοίωνο σημάδι που οι συμμετέχοντες στην αγορά αναγνωρίζουν αντιλαμβανόμενοι πως η αγορά των CRE θα βιώσει έντονο πόνο.
Η Ένωση Τραπεζιτών στις ΗΠΑ (Mortgage Bankers Association) ανέφερε ότι το ποσοστό αθέτησης δανείων γραφείου αυξήθηκε στο 2,7% στο τέλος του 2022, από 1,6% το προηγούμενο τρίμηνο.
Υποψιαζόμαστε ότι το ποσοστό θα συνεχίσει να αυξάνεται όλο το έτος.
Το Bloomberg σημείωσε, «oι χορηγήσεις για γραφειακούς χώρους αποτελούν μια μειοψηφία επί των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ που είναι βραχυκυκλωμένες».
Σύμφωνα με τη Morgan Stanley, χρέος CRE ύψους 2,5 τρισεκατομμυρίων δολαρίων λήγει τα επόμενα πέντε χρόνια.

Θυμηθείτε, τον περασμένο μήνα, επισημάναμε ότι η αναταραχή στις περιφερειακές τράπεζες των ΗΠΑ θα είχε δευτερογενείς συνέπειες στον χώρο CRE - ειδικά στον τομέα των γραφείων
Από τότε, η JPM, η Morgan Stanley και η Goldman Sachs έχουν προβεί σε παρόμοιες εκτιμήσεις.
Ίσως η ανακοίνωση της Vornado Realty Trust την περασμένη εβδομάδα σχετικά με την καθυστέρηση καταβολής μερίσματος να είναι προάγγελος για το τι πρόκειται να ακολουθήσει.

«Αναμένουμε ότι τα private equity και οι ΑΕΕΑΠ θα υποφέρουν καθώς οι περιφερειακές τράπεζες ήταν δυσανάλογοι χρηματοδότες αυτών των τομέων και η κρίση έχει κλείσει προς το παρόν τις πρωτογενείς αγορές δανεισμού με μόχλευση», ανέφεραν σε επιστολή τους οι διαχειριστές κεφαλαίων James Hanbury και Jamie Grimston της Brook Asset Management.
Η πιο πρόσφατη Έρευνα BofA Fund Managers (διαθέσιμη σε επαγγελματίες συνδρομητές στο συνηθισμένο μέρος) δείχνει ότι οι θεσμικοί παίκτες είναι πιο bearish στα ακίνητα από το 2009.

Εν τω μεταξύ, ο δισεκατομμυριούχος της αγοράς CRE Sam Zell είπε πρόσφατα σε μεταπτυχιακούς φοιτητές του Πανεπιστημίου της Νέας Υόρκης ότι η απομακρυσμένη εργασία είναι μια «χαζομάρα» και ότι θα πρέπει να απορρίψουν την ιδέα της εργασίας από το σπίτι.
Η αλήθεια πάντως είναι πως είναι δύσκολο οι άνθρωποι να πειστούν να επιστρέψουν στο γραφείο.
Ωστόσο, αυτές οι τάσεις εργασίας φαίνονται μόνιμες και θα ασκήσουν πίεση στον χώρο του CRE, με αυξανόμενους κινδύνους κύματος προεπιλογής.
Το ντόμινο φαίνεται πως έχει αρχίσει να πέφτει ήδη.

www.bankingnews.gr