Βραχυχρόνια μίσθωση: Η επένδυση που έγινε απληστία και στεγαστική πίεση στην κοινωνία

Όταν ο τουρισμός βρισκόταν σε φυσιολογικά επίπεδα που ευνοούσαν το σύνολο της οικονομίας, η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελούσε μια λογική μορφή αξιοποίησης ακινήτων.
Χιλιάδες ιδιοκτήτες απέκτησαν ένα πρόσθετο εισόδημα, διαμερίσματα που παρέμεναν κλειστά ανακαινίστηκαν και ο τουρισμός απέκτησε ένα νέο κανάλι φιλοξενίας.
Τα προβλήματα όμως ξεκίνησαν μετά το τέλος της πανδημίας Covid, όταν η βραχυχρόνια μίσθωση μετατράπηκε από συμπληρωματική δραστηριότητα σε μαζική επενδυτική στρατηγική με στόχο τη μεγιστοποίηση της απόδοσης του ακινήτου.
Η κατοικία άρχισε να αντιμετωπίζεται όχι μόνο ως κοινωνικό αγαθό αλλά κυρίως ως επενδυτικό προϊόν. Και όταν χιλιάδες ιδιοκτήτες οδηγήθηκαν στην ίδια επιλογή, το αποτέλεσμα ήταν μια σημαντική μετατόπιση κατοικιών από την αγορά μόνιμης κατοικίας προς την τουριστική οικονομία.

Η πραγματική εικόνα δεν βρίσκεται στο 2,2% της Αττικής

Ένα από τα βασικά επιχειρήματα υπέρ της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ότι τα Airbnb αποτελούν μόλις το 2,2% του συνόλου των ακινήτων της Αττικής. Το ποσοστό αυτό όμως δεν αποτυπώνει το πραγματικό πρόβλημα.
Η στεγαστική κρίση δεν εξελίσσεται σε ολόκληρη την Αττική με τον ίδιο τρόπο, δεν υπάρχει το ίδιο πρόβλημα στα Βίλια και στους Αμπελόκηπους. Εξελίσσεται εκεί όπου υπάρχει συγκεντρωμένη ζήτηση, στο κέντρο της Αθήνας και στις περιοχές γύρω από αυτό.
Στον Δήμο Αθηναίων, τα ακίνητα που λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης πλησιάζουν τις 37.000 κατοικίες. Με συνολικό οικιστικό απόθεμα περίπου 380.000 κατοικιών, το ποσοστό αγγίζει το 10%. Με άλλα λόγια, περίπου μία στις δέκα κατοικίες της Αθήνας έχει μετακινηθεί από την αγορά της παραδοσιακής κατοικίας προς τη βραχυχρόνια τουριστική εκμετάλλευση.

Πόσα σπίτια μετακινήθηκαν προς τη βραχυχρόνια μίσθωση;

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η μεγάλη αύξηση ξεκίνησε κυρίως μετά το 2016-2017, όταν η Ελλάδα μπήκε σε περίοδο έντονης τουριστικής ανάπτυξης και οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης εξαπλώθηκαν μαζικά.
Στην Αθήνα, οι καταχωρίσεις ολόκληρων διαμερισμάτων αυξήθηκαν από περίπου 9.000 το 2023 σε πάνω από 13.000 το 2025, ενώ με ευρύτερη καταγραφή ενεργών καταλυμάτων ο αριθμός είναι σημαντικά υψηλότερος.
Σε εθνικό επίπεδο, η βραχυχρόνια μίσθωση ξεπέρασε τα 200.000 καταλύματα το 2025. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σε λίγα χρόνια δεκάδες χιλιάδες ακίνητα εντάχθηκαν σε ένα διαφορετικό οικονομικό μοντέλο χρήσης.
Πρόκειται όμως για κατοικίες που δεν είναι πλέον διαθέσιμες με τον ίδιο τρόπο σε εργαζόμενους, φοιτητές και οικογένειες.

Από τον νοικοκύρη στον επενδυτή ακινήτων

Υπάρχει όμως μία ακόμη, αόρατη μετατόπιση στη σχέση διοκτήτη - ενοικιαστή μετά την εκτόξευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Μέχρι πριν λίγα χρόνια, ο ιδιοκτήτης αναζητούσε έναν σταθερό ενοικιαστή και ένα προβλέψιμο μηνιαίο εισόδημα.
Με τη βραχυχρόνια μίσθωση, ωστόσο, δημιουργήθηκε μια νέα λογική: το ακίνητο αξιολογείται με βάση τη μέγιστη δυνατή απόδοση. Ένα διαμέρισμα που μπορεί να αποφέρει υψηλότερα έσοδα από τουρίστες εμφανίζεται οικονομικά λιγότερο ελκυστικό όταν νοικιάζεται σε μια οικογένεια με σταθερό αλλά χαμηλότερο μίσθωμα.
Σε ατομικό επίπεδο αυτή η επιλογή είναι απολύτως κατανοητή. Κάθε ιδιοκτήτης επιδιώκει το καλύτερο οικονομικό αποτέλεσμα.
Το πρόβλημα δημιουργείται όταν η ίδια συμπεριφορά επαναλαμβάνεται μαζικά.
Τότε η ατομική επιλογή δημιουργεί συλλογικό αποτέλεσμα: μειωμένη προσφορά κατοικιών και αυξημένη πίεση στις τιμές ενοικίασης.

Δεν είναι ο μόνος λόγος για τη στεγαστική κρίση

Την ίδια ώρα, το τελειωτικό χτύπημα για όσους θέλουν να νοικιάσουν ή να αγοράσουν σπίτι στην πρωτεύουσα, είναι τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα που έχουν κολλήσει σε γραφειοκρατικές διαδικασίες, ή οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν οικονομικά να τα επισκευάσουν. 
Ενδεικτικά, πάνω από ένα στα τέσσερα σπίτια στο κέντρο της Αθήνας είναι κλειστό, ενώ πολύ υψηλά ποσοστά παρατηρούνται επίσης και σε άλλες περιοχές της Αττικής, ειδικά στον Πειραιά, αλλά και στις νότιες και δυτικές συνοικίες του λεκανοπεδίου, όπου υπάρχει και μεγαλύτερη συγκέντρωση κατοικιών (σύμφωνα με έρευνα της ReDataset). 
Το μεγάλο πρόβλημα αφορά τον Δήμο Αθηναίων, όπου εντοπίζονται 117.137 κενές κατοικίες, ή 26,8% του συνόλου. Είναι ακίνητα που ανήκουν σε ιδιώτες, αλλά και σε φορείς του Δημοσίου, είτε αφορούν τον στενό ή τον ευρύτερο δημόσιο τομέα (ΕΦΚΑ, δήμος, ιδρύματα κ.λπ.), ενώ κάποια βρίσκονται και στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers).

Ο περιορισμός στην Αθήνα άργησε, αλλά ήταν αναγκαίος

Η απόφαση να μπει περιορισμός στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο της Αθήνας ήταν μια παρέμβαση που άργησε, αλλά ανταποκρίνεται σε ένα πραγματικό πρόβλημα.
Ο στόχος δεν μπορεί να είναι η κατάργηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ούτε η σύγκρουση με τους ιδιοκτήτες.
Ο στόχος πρέπει να είναι η ισορροπία.
Μια πόλη χρειάζεται τουρισμό, επενδύσεις και οικονομική δραστηριότητα. Χρειάζεται όμως και κατοίκους που μπορούν να ζουν σε αυτή.
Η κατοικία δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως μηχανισμός παραγωγής μέγιστου κέρδους. Όταν η αναζήτηση της υψηλότερης απόδοσης γίνεται η μοναδική στρατηγική, η ιδιωτική επένδυση μπορεί να μετατραπεί σε κοινωνική πίεση.

www.bankingnews.gr