Η ανησυχία τώρα είναι ότι τέτοιες περιπτώσεις θα αποτελέσουν παράδειγμα και για άλλους μεγάλους επενδυτές που αναζητούν διέξοδο από την κρίση
Η Νέα Υόρκη κατά τη διάρκεια του πληθωριστικού κύματος στα τέλη της δεκαετίας του '70 και στις αρχές της δεκαετίας του '80 ήταν ένα μυθικό μέρος όπου μπορούσε κανείς να αγοράσει ένα ρετιρέ στην λεωφόρο Park για 1 δολάριο.
Τώρα, χάρη στα υψηλότερα επιτόκια των τελευταίων 40 ετών και τη συνεχιζόμενη κρίση στην αγορά ακινήτων, αυτές οι μέρες επέστρεψαν στην πόλη, έστω και μόνο στη σφαίρα των εμπορικών ακινήτων προς το παρόν.
Σύμφωνα με το Bloomberg, τα καναδικά συνταξιοδοτικά ταμεία - τα οποία μέχρι πρόσφατα ήταν από τους πιο ενεργούς αγοραστές ακινήτων στον κόσμο, ξεκινώντας μια επανάσταση που ενέπνευσε σχέδια συνταξιοδότησης σε όλο τον κόσμο για να τα μιμηθούν - συνειδητοποιούν ότι υπάρχει και το αρνητικό σενάριο.
Και έτσι, το μεγαλύτερο από αυτά λαμβάνει μέτρα για να περιορίσει την έκθεσή του στον πιο πολιορκημένο τύπο εμπορικής ιδιοκτησίας – τα κτίρια γραφείων.
Το Canada Pension Plan Investment Board έκανε πρόσφατα τρεις συμφωνίες σε πολύ χαμηλές τιμές, πουλώντας τα δικαιώματά του σε δύο πύργους του Βανκούβερ και ένα επιχειρηματικό πάρκο στη Νότια Καλιφόρνια.
Αλλά αυτό που συγκλόνισε τον επιχειρηματικό κόσμο ήταν το έργο ανάπλασης του πύργου γραφείων του Μανχάταν: το περιουσιακό στοιχείο πουλήθηκε για μόλις 1 δολάριο.
Η ανησυχία τώρα είναι ότι τέτοιες περιπτώσεις θα αποτελέσουν παράδειγμα και για άλλους μεγάλους επενδυτές που αναζητούν διέξοδο από την κρίση, αναγκάζοντας ένα κραχ στην αγορά ακινήτων του Μανχάταν που μέχρι τώρα είχε καταφέρει να αποφύγει την προσαρμογή των πραγματικών τιμών.
Η εκτίμηση της Goldman Sachs
Πράγματι, όπως έγραψε η Goldman Sachs νωρίτερα αυτή την εβδομάδα, ενώ τα ποσοστά κενών θέσεων γραφείου αναμένεται να συνεχίσουν να αυξάνονται την επόμενη δεκαετία, η μέση τιμή πολλών μη βιώσιμων γραφείων έχει μειωθεί μόνο 11% στα 307 δολ/ανά τετραγωνικό πόδι από το 2019.
Η τράπεζα συνεχίζει σημειώνοντας ότι στις πόλεις που έχουν πληγεί περισσότερο, το 14-16% των γραφείων μπορεί να μην είναι πλέον βιώσιμα και οι μέσες τιμές συναλλαγών τους έχουν ήδη μειωθεί κατά 15-35%.
Ωστόσο, λόγω έλλειψης ρευστότητας σε αυτή την αγορά, αυτές οι πρόσφατες τιμές συναλλαγών δεν έχουν ακόμη αρχίσει να αντικατοπτρίζουν τις τρέχουσες αξίες πολλών υπαρχόντων γραφείων.
Η Goldman καταλήγει δυσοίωνα στο συμπέρασμα ότι «εναλλακτικές μέθοδοι αποτίμησης, όπως αυτές που βασίζονται σε επαναλαμβανόμενες πωλήσεις και αξίες αξιολόγησης, υποδηλώνουν ότι οι πραγματικές αξίες γραφείου μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερες από τη μέση τιμή συναλλαγής».
Έτσι, μια τιμή 1 δολαρίου θα επιβεβαίωνε σίγουρα ότι οι πραγματικές αξίες γραφείου είναι πολύ, πολύ χαμηλότερες.
Και επιστρέφοντας στην ιστορική πώληση, στα τέλη του περασμένου έτους το καναδικό fund πούλησε το 29% του μεριδίου του στο 360 Park Avenue South του Μανχάταν για 1 δολάριο σε έναν από τους εταίρους του, την Boston Properties, η οποία συμφώνησε επίσης να αναλάβει το μερίδιο της CPPIB στο χρέος του έργου .
Οι επενδυτές, μαζί με το κρατικό επενδυτικό ταμείο της Σιγκαπούρης GIC, αγόρασαν το 20όροφο κτίριο το 2021 με σχέδια να το αναδιαμορφώσουν σε σύγχρονο χώρο εργασίας.
«Είναι το αντίθετο της ψήφου εμπιστοσύνης», είπε ο John Kim, αναλυτής που παρακολουθεί τις εταιρείες ακινήτων για την BMO Capital Markets.
«Η ερώτησή μου είναι, ποιος θα μπορούσε να είναι ο επόμενος;»
Καθώς η ανησυχία για την κατασκευή γραφείων έχει σαρώσει τον χρηματοοικονομικό κόσμο, καθώς η επιμονή τόσο της remote εργασίας όσο και του υψηλότερου κόστους δανεισμού υπονομεύει τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη που έκαναν τα ακίνητα καλές επενδύσεις, ένα κύμα τραπεζών από τη Νέα Υόρκη έως το Τόκιο παραδέχθηκαν πρόσφατα ότι τα δάνεια που καταβλήθηκαν έναντι γραφείων ενδέχεται να μην αποπληρωθούν ποτέ πλήρως, με αποτέλεσμα οι τιμές των μετοχών τους να πέφτουν και να προκαλούν φόβους για μια ευρύτερη πιστωτική κρίση.
Αλλά το πραγματικό τεστ θα είναι σε τι τιμή διαπραγματεύονται πραγματικά τα κτίρια γραφείων - ειδικά όταν ωριμάσουν τα εκατοντάδες δισεκατομμύρια δανείου που υποστηρίζουν τα ακίνητα.
Και μέχρι τώρα υπήρξαν πολύτιμα παραδείγματα από τότε που τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι παρατηρητές του κλάδου βλέπουν τέτοιες συγκλονιστικές εκκαθαρίσεις όπως αυτές της CPPIB ως ένα πολύ δυσοίωνο σημάδι για την αγορά.
Πληθαίνουν τα σημάδια
Η περίπτωση του Μανχάταν δεν είναι η πρώτη πώληση του συνταξιοδοτικού ταμείου: τον περασμένο μήνα, η CPPIB πούλησε το 45% του μεριδίου της στο Santa Monica Business Park, το οποίο το ταμείο κατείχε επίσης με την Boston Properties, για 38 εκατομμύρια δολάρια.
Αυτή η περίπτωση δείχνει ένα discount σχεδόν 75% σε σχέση με ό,τι πλήρωσε η CPPIB για το μερίδιό της το 2018.
Η συμφωνία ήρθε αμέσως μετά την υπογραφή μίσθωσης με την εταιρεία κοινωνικών μέσων Snap από τους ιδιοκτήτες που απαιτούσε να ξοδέψουν επιπλέον κεφάλαιο για τη βελτίωση της πανεπιστημιούπολης, δήλωσε ο Διευθύνων Σύμβουλος της Boston Properties Owen Thomas.
Ο Peter Ballon, ο παγκόσμιος επικεφαλής ακινήτων της CPPIB, αρνήθηκε να σχολιάσει τις πρόσφατες συμφωνίες, αλλά είπε ότι το ταμείο συνέχισε να επενδύει σε κτίρια γραφείων, συμπεριλαμβανομένου ενός πρόσφατα ολοκληρωμένου πύργου 37 ορόφων στο Βανκούβερ.
«Η πώληση είναι αναπόσπαστο μέρος της επενδυτικής μας διαδικασίας», είπε ο Ballon σε δήλωση που εστάλη μέσω email.
Όπως σημειώνει το Bloomberg, το συνταξιοδοτικό ταμείο δεν υποχωρεί ενεργά από τα γραφεία, αλλά δεν επιδιώκει ούτε να τα αυξήσει.
Και όπου ένα ακίνητο απαιτεί πρόσθετη επένδυση, η CPPIB μπορεί απλώς να κοιτάξει να πουλήσει, ώστε να μπορεί να βάλει αυτά τα μετρητά κάπου ώστε να έχει υψηλότερες αποδόσεις.
Το ταμείο της CPPIB με κεφάλαια 590,8 δις. δολαρίων είναι μία από τις μεγαλύτερες δεξαμενές κεφαλαίων στον κόσμο και το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της 41,4 δις. δολαρίων — που εκτείνεται από τη Στοκχόλμη έως τη Μπανγκαλόρ — περιλαμβάνει σχεδόν κάθε τύπο ιδιοκτησίας, από αποθήκες έως συγκροτήματα βιοεπιστημών και πολυκατοικίες.
Ενώ αυτή η κλίμακα θα μετριάσει τυχόν πιθανές απώλειες από μεμονωμένες συναλλαγές, σημαίνει επίσης ότι ακόμη και μια μικρή αλλαγή στην όρεξη γραφείου της CPPIB έχει τη δύναμη να προκαλέσει κυματισμούς στην αγορά.
www.bankingnews.gr
Τώρα, χάρη στα υψηλότερα επιτόκια των τελευταίων 40 ετών και τη συνεχιζόμενη κρίση στην αγορά ακινήτων, αυτές οι μέρες επέστρεψαν στην πόλη, έστω και μόνο στη σφαίρα των εμπορικών ακινήτων προς το παρόν.
Σύμφωνα με το Bloomberg, τα καναδικά συνταξιοδοτικά ταμεία - τα οποία μέχρι πρόσφατα ήταν από τους πιο ενεργούς αγοραστές ακινήτων στον κόσμο, ξεκινώντας μια επανάσταση που ενέπνευσε σχέδια συνταξιοδότησης σε όλο τον κόσμο για να τα μιμηθούν - συνειδητοποιούν ότι υπάρχει και το αρνητικό σενάριο.
Και έτσι, το μεγαλύτερο από αυτά λαμβάνει μέτρα για να περιορίσει την έκθεσή του στον πιο πολιορκημένο τύπο εμπορικής ιδιοκτησίας – τα κτίρια γραφείων.
Το Canada Pension Plan Investment Board έκανε πρόσφατα τρεις συμφωνίες σε πολύ χαμηλές τιμές, πουλώντας τα δικαιώματά του σε δύο πύργους του Βανκούβερ και ένα επιχειρηματικό πάρκο στη Νότια Καλιφόρνια.
Αλλά αυτό που συγκλόνισε τον επιχειρηματικό κόσμο ήταν το έργο ανάπλασης του πύργου γραφείων του Μανχάταν: το περιουσιακό στοιχείο πουλήθηκε για μόλις 1 δολάριο.
Η ανησυχία τώρα είναι ότι τέτοιες περιπτώσεις θα αποτελέσουν παράδειγμα και για άλλους μεγάλους επενδυτές που αναζητούν διέξοδο από την κρίση, αναγκάζοντας ένα κραχ στην αγορά ακινήτων του Μανχάταν που μέχρι τώρα είχε καταφέρει να αποφύγει την προσαρμογή των πραγματικών τιμών.
Η εκτίμηση της Goldman Sachs
Πράγματι, όπως έγραψε η Goldman Sachs νωρίτερα αυτή την εβδομάδα, ενώ τα ποσοστά κενών θέσεων γραφείου αναμένεται να συνεχίσουν να αυξάνονται την επόμενη δεκαετία, η μέση τιμή πολλών μη βιώσιμων γραφείων έχει μειωθεί μόνο 11% στα 307 δολ/ανά τετραγωνικό πόδι από το 2019.
Η τράπεζα συνεχίζει σημειώνοντας ότι στις πόλεις που έχουν πληγεί περισσότερο, το 14-16% των γραφείων μπορεί να μην είναι πλέον βιώσιμα και οι μέσες τιμές συναλλαγών τους έχουν ήδη μειωθεί κατά 15-35%.
Ωστόσο, λόγω έλλειψης ρευστότητας σε αυτή την αγορά, αυτές οι πρόσφατες τιμές συναλλαγών δεν έχουν ακόμη αρχίσει να αντικατοπτρίζουν τις τρέχουσες αξίες πολλών υπαρχόντων γραφείων.
Η Goldman καταλήγει δυσοίωνα στο συμπέρασμα ότι «εναλλακτικές μέθοδοι αποτίμησης, όπως αυτές που βασίζονται σε επαναλαμβανόμενες πωλήσεις και αξίες αξιολόγησης, υποδηλώνουν ότι οι πραγματικές αξίες γραφείου μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερες από τη μέση τιμή συναλλαγής».
Έτσι, μια τιμή 1 δολαρίου θα επιβεβαίωνε σίγουρα ότι οι πραγματικές αξίες γραφείου είναι πολύ, πολύ χαμηλότερες.
Και επιστρέφοντας στην ιστορική πώληση, στα τέλη του περασμένου έτους το καναδικό fund πούλησε το 29% του μεριδίου του στο 360 Park Avenue South του Μανχάταν για 1 δολάριο σε έναν από τους εταίρους του, την Boston Properties, η οποία συμφώνησε επίσης να αναλάβει το μερίδιο της CPPIB στο χρέος του έργου .
Οι επενδυτές, μαζί με το κρατικό επενδυτικό ταμείο της Σιγκαπούρης GIC, αγόρασαν το 20όροφο κτίριο το 2021 με σχέδια να το αναδιαμορφώσουν σε σύγχρονο χώρο εργασίας.
«Είναι το αντίθετο της ψήφου εμπιστοσύνης», είπε ο John Kim, αναλυτής που παρακολουθεί τις εταιρείες ακινήτων για την BMO Capital Markets.
«Η ερώτησή μου είναι, ποιος θα μπορούσε να είναι ο επόμενος;»
Καθώς η ανησυχία για την κατασκευή γραφείων έχει σαρώσει τον χρηματοοικονομικό κόσμο, καθώς η επιμονή τόσο της remote εργασίας όσο και του υψηλότερου κόστους δανεισμού υπονομεύει τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη που έκαναν τα ακίνητα καλές επενδύσεις, ένα κύμα τραπεζών από τη Νέα Υόρκη έως το Τόκιο παραδέχθηκαν πρόσφατα ότι τα δάνεια που καταβλήθηκαν έναντι γραφείων ενδέχεται να μην αποπληρωθούν ποτέ πλήρως, με αποτέλεσμα οι τιμές των μετοχών τους να πέφτουν και να προκαλούν φόβους για μια ευρύτερη πιστωτική κρίση.
Αλλά το πραγματικό τεστ θα είναι σε τι τιμή διαπραγματεύονται πραγματικά τα κτίρια γραφείων - ειδικά όταν ωριμάσουν τα εκατοντάδες δισεκατομμύρια δανείου που υποστηρίζουν τα ακίνητα.
Και μέχρι τώρα υπήρξαν πολύτιμα παραδείγματα από τότε που τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι παρατηρητές του κλάδου βλέπουν τέτοιες συγκλονιστικές εκκαθαρίσεις όπως αυτές της CPPIB ως ένα πολύ δυσοίωνο σημάδι για την αγορά.
Πληθαίνουν τα σημάδια
Η περίπτωση του Μανχάταν δεν είναι η πρώτη πώληση του συνταξιοδοτικού ταμείου: τον περασμένο μήνα, η CPPIB πούλησε το 45% του μεριδίου της στο Santa Monica Business Park, το οποίο το ταμείο κατείχε επίσης με την Boston Properties, για 38 εκατομμύρια δολάρια.
Αυτή η περίπτωση δείχνει ένα discount σχεδόν 75% σε σχέση με ό,τι πλήρωσε η CPPIB για το μερίδιό της το 2018.
Η συμφωνία ήρθε αμέσως μετά την υπογραφή μίσθωσης με την εταιρεία κοινωνικών μέσων Snap από τους ιδιοκτήτες που απαιτούσε να ξοδέψουν επιπλέον κεφάλαιο για τη βελτίωση της πανεπιστημιούπολης, δήλωσε ο Διευθύνων Σύμβουλος της Boston Properties Owen Thomas.
Ο Peter Ballon, ο παγκόσμιος επικεφαλής ακινήτων της CPPIB, αρνήθηκε να σχολιάσει τις πρόσφατες συμφωνίες, αλλά είπε ότι το ταμείο συνέχισε να επενδύει σε κτίρια γραφείων, συμπεριλαμβανομένου ενός πρόσφατα ολοκληρωμένου πύργου 37 ορόφων στο Βανκούβερ.
«Η πώληση είναι αναπόσπαστο μέρος της επενδυτικής μας διαδικασίας», είπε ο Ballon σε δήλωση που εστάλη μέσω email.
Όπως σημειώνει το Bloomberg, το συνταξιοδοτικό ταμείο δεν υποχωρεί ενεργά από τα γραφεία, αλλά δεν επιδιώκει ούτε να τα αυξήσει.
Και όπου ένα ακίνητο απαιτεί πρόσθετη επένδυση, η CPPIB μπορεί απλώς να κοιτάξει να πουλήσει, ώστε να μπορεί να βάλει αυτά τα μετρητά κάπου ώστε να έχει υψηλότερες αποδόσεις.
Το ταμείο της CPPIB με κεφάλαια 590,8 δις. δολαρίων είναι μία από τις μεγαλύτερες δεξαμενές κεφαλαίων στον κόσμο και το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της 41,4 δις. δολαρίων — που εκτείνεται από τη Στοκχόλμη έως τη Μπανγκαλόρ — περιλαμβάνει σχεδόν κάθε τύπο ιδιοκτησίας, από αποθήκες έως συγκροτήματα βιοεπιστημών και πολυκατοικίες.
Ενώ αυτή η κλίμακα θα μετριάσει τυχόν πιθανές απώλειες από μεμονωμένες συναλλαγές, σημαίνει επίσης ότι ακόμη και μια μικρή αλλαγή στην όρεξη γραφείου της CPPIB έχει τη δύναμη να προκαλέσει κυματισμούς στην αγορά.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών