Το 2008 θυμίζει η στεγαστική κρίση στις ΗΠΑ - Οι 7 στους 10 δεν μπορούν να αγοράσουν σπίτι

Την περίοδο πριν «σκάσει» η φούσκα του 2008 θυμίζει η αγορά κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες, η οποία εδώ και δεκαετίες θεωρείται βαρόμετρο της ευρύτερης οικονομικής κατάστασης.
Όταν οικοδομείται, όταν αγοράζεται, όταν επενδύεται σε ακίνητα, η οικονομία συνήθως ανθεί.
Όταν όμως οι δείκτες στην αγορά ακινήτων πέφτουν, πρόκειται για ένα προειδοποιητικό σημάδι. Και σήμερα, τα σημάδια αυτά είναι ανησυχητικά.
Η στεγαστική κρίση που εξελίσσεται δεν είναι μόνο ορατή στους ειδικούς – είναι υπαρκτή, βαθιά και εν πολλοίς... αόρατη από τα πρωτοσέλιδα.

Το σπίτι: Ο ακρογωνιαίος λίθος της οικονομίας

Η κατοικία είναι για την πλειονότητα των Αμερικανών η μεγαλύτερη οικονομική επένδυση που θα κάνουν στη ζωή τους. Περίπου τα 2/3 των αμερικανικών οικογενειών είναι ιδιοκτήτες σπιτιού, και για τους περισσότερους, αυτό το σπίτι αντιπροσωπεύει σχεδόν το 50% της συνολικής καθαρής περιουσίας τους.
Ο τομέας των ακινήτων – συμπεριλαμβανομένης της οικοδομής – αποτελεί περίπου το 1/6 του συνόλου της οικονομίας των ΗΠΑ. Επομένως, όποιες διαταραχές καταγράφονται σε αυτόν τον κλάδο, έχουν πολλαπλές επιπτώσεις.

Οι 7 στους 10 Αμερικανούς δεν μπορούν να αγοράσουν σπίτι

Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR), το 70% των αμερικανικών νοικοκυριών δεν έχει τη δυνατότητα να αγοράσει ένα σπίτι με τιμή γύρω από τη μέση τιμή αγοράς, δηλαδή περίπου 400.000 δολάρια. Αυτό μεταφράζεται σε περίπου 94 εκατομμύρια νοικοκυριά που αποκλείονται από την ιδιοκτησία – όχι πολυτελών κατοικιών, αλλά «κατοικιών εκκίνησης» (starter homes), όπως λέγονται.

Για να μπορέσει ένα νοικοκυριό να αγοράσει ένα σπίτι αυτής της τιμής, απαιτείται ετήσιο εισόδημα περίπου 110.000 δολάρια. Ακόμα και ένα σπίτι που κοστίζει τα μισά, δηλαδή 200.000 δολάρια, απαιτεί εισόδημα γύρω στα 61.000 δολάρια – κάτι που πολλοί Αμερικανοί απλά δεν κερδίζουν.

Η κατάσταση χειροτερεύει αν εξετάσουμε πόσο χρόνο χρειάζεται ένα νοικοκυριό για να συγκεντρώσει την προκαταβολή του 20%:

Από το 1970 έως το 1985: 5 χρόνια αποταμίευσης με 10% του εισοδήματος επαρκούσαν.
Το 2023: απαιτούνται 8 χρόνια – και στην Νέα Υόρκη, ακόμη και 19 χρόνια.

Πτώση στην οικοδομή, ένα σημάδι ύφεσης

Οι αριθμοί στην οικοδομική δραστηριότητα επιβεβαιώνουν την κρίση:

• Τον Μάιο, η έναρξη νέων κατασκευών έφτασε σε χαμηλό πενταετίας.
• Οι οικοδομικές άδειες ακολουθούν την ίδια πτωτική πορεία.
• Η εμπιστοσύνη των κατασκευαστών κατοικιών (Homebuilder sentiment) είναι η χαμηλότερη από την εποχή των lockdowns της πανδημίας.

Από το 2022, οι νέες κατασκευές έχουν μειωθεί δραματικά:

-19,6% συνολικά
-24,9% στις μονοκατοικίες
-25,8% στις πολυκατοικίες

Όταν δεν υπάρχει ζήτηση λόγω έλλειψης αγοραστικής δύναμης, η προσφορά συσσωρεύεται και η αγορά «παγώνει».

Τι ανεβάζει τις τιμές στα σπίτια;

Η πανδημία και η πληθωριστική πολιτική των προηγούμενων ετών ήταν καταλυτικές. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων εκτινάχθηκαν από το 3% στο 7%, καθιστώντας τα δάνεια δυσβάσταχτα για πολλά νοικοκυριά.
Ταυτόχρονα, παράγοντες όπως οι δασμοί, η μείωση ξένων επενδύσεων λόγω αποδολαριοποίησης, αλλά και κοινωνικοπολιτικοί λόγοι – όπως οι μαζικές απελάσεις μεταναστών – έχουν οδηγήσει σε ερημωμένα εργοτάξια και αύξηση του κόστους κατασκευής (έως και 9.3%).

Η μετάβαση από τις αποτυχημένες οικονομικές πολιτικές παλαιότερων διοικήσεων προς μια νέα πραγματικότητα, όπως υπόσχονταν ο Τραμπ και άλλοι, είναι οδυνηρή και κάθε άλλο παρά ομαλή.

Οι μισθοί δεν ακολουθούν

Το πρόβλημα δεν είναι μόνο οι τιμές – είναι και οι στατικοί μισθοί.
Από το 2000 έως το 2023, οι τιμές των σπιτιών έχουν τριπλασιαστεί, ενώ οι μέσοι μισθοί δεν έχουν καν διπλασιαστεί. Αυτό το χάσμα οδηγεί σε κρίση προσβασιμότητας – όχι λόγω πολυτελείας, αλλά καθαρής ανισότητας.

Και σαν να μην έφτανε αυτό, η αποκαλούμενη "lock-in effect" επιδεινώνει την κατάσταση: όσοι έχουν δάνεια με επιτόκια κάτω του 4% δεν έχουν κανένα λόγο να πουλήσουν και να μπουν σε νέο δάνειο με 7%, με αποτέλεσμα η προσφορά κατοικιών προς πώληση να παραμένει χαμηλή.

Η οικονομία στο χείλος μιας νέας κρίσης;

Η Μεγάλη Ύφεση του 2007-2009 ξεκίνησε από την αγορά ακινήτων.
Οι ενδείξεις σήμερα δεν είναι ίδιες, αλλά το μοτίβο είναι γνώριμο: μειωμένη προσβασιμότητα, στασιμότητα στις κατασκευές, ανασφάλεια στους αγοραστές...

www.bankingnews.gr