«Sale & lease back» για τα «κόκκινα» δάνεια - Η πρόταση Σάλλα που υλοποίησε ο Πιερρακάκης, προστατεύεται η κατοικία

«Σάρκα και οστά», έπειτα από πέντε χρόνια αναμονής, παίρνει ο σχεδιασμός για την προστασία της κύριας κατοικίας περίπου 70.000 «κόκκινων» δανειοληπτών, με την προκήρυξη του διαγωνισμού για τη δημιουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων και την επιλογή του αναδόχου που θα αναλάβει την υλοποίηση του έργου.
Σύμφωνα με τον υφιστάμενο προγραμματισμό, στόχος είναι ο Φορέας να τεθεί σε λειτουργία εντός του πρώτου εξαμήνου του 2026, με την διαδικασία να εισέρχεται πλέον στην τελική της φάση, καθώς οι δεσμευτικές προσφορές από τους υποψήφιους επενδυτές (Bain Capital Credit, Christofferson, Robb & Co, LLC, Fortress Credit Corp., Resolute Cepal Greece Α.Ε) θα πρέπει να υποβληθούν έως τις 26 Φεβρουαρίου.

Ο Φορέας αποτελεί το τελευταίο - και κρίσιμο - κομμάτι του παζλ που έλειπε από τον πτωχευτικό νόμο του 2020.
Σχεδιάστηκε ως μηχανισμός παροχής «δεύτερης ευκαιρίας» σε ευάλωτους δανειολήπτες που αντιμετωπίζουν σοβαρά οικονομικά προβλήματα, προκειμένου να μη χάσουν την κύρια κατοικία τους.
Κεντρικό χαρακτηριστικό του θεσμού είναι η διασφάλιση της παραμονής των δικαιούχων στο σπίτι τους, ακόμη και σε περιπτώσεις αναγκαστικής εκτέλεσης.

Μέσω του μοντέλου «sale and lease back», το ακίνητο αποκτάται από τον Φορέα και στη συνέχεια επαναμισθώνεται στον πρώην ιδιοκτήτη, ο οποίος διατηρεί το δικαίωμα να κατοικεί σε αυτό. Στην πράξη, εξασφαλίζεται η παραμονή στην κατοικία για διάστημα 12 ετών, με προσιτό ενοίκιο και παράλληλα παρέχεται η δυνατότητα επαναγοράς του ακινήτου, εφόσον ο δανειολήπτης καταφέρει να ανακάμψει οικονομικά.

Η ιδέα για τη συγκρότηση ενός τέτοιου Φορέα παρουσιάστηκε για πρώτη φορά πριν 10-12 χρόνια από τον γνωστό τραπεζίτη και επιχειρηματία, πρώην πρόεδρο του Διοικητικού Συμβουλίου της Τράπεζας Πειραιώς, Μιχάλη Σάλλα.
Σε σχετικό άρθρο του και το 2019, ο Μιχάλης Σάλλας και πρώην μεγαλομέτοχος της Παγκρήτιας Τράπεζας είχε επισημάνει την ανάγκη ταχύτερης και αποτελεσματικότερης αντιμετώπισης του προβλήματος των «κόκκινων» δανείων των νοικοκυριών που επλήγησαν από την οικονομική κρίση. Μεταξύ των προτάσεών του συγκαταλεγόταν και η εφαρμογή λύσεων τύπου «sale and lease back», οποίες είχαν ήδη εφαρμοστεί με επιτυχία στο εξωτερικό, προσφέροντας κοινωνική προστασία χωρίς να υπονομεύεται η χρηματοπιστωτική σταθερότητα.

Πώς θα λειτουργεί ο Φορέας

• Ο Φορέας θα αποκτά την κύρια κατοικία του ευάλωτου οφειλέτη στην εμπορική της αξία, με έκπτωση 30%, υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειολήπτης διαθέτει βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη.

• Το ακίνητο θα επαναμισθώνεται υποχρεωτικά στον ευάλωτο δανειολήπτη για 12 έτη. Παράλληλα, το Δημόσιο θα καταβάλλει επίδομα ενοικίου μέσω ΟΠΕΚΑ, από 70 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό έως 210 ευρώ για νοικοκυριά με πέντε μέλη και άνω.

• Το ενοίκιο θα υπολογίζεται με βάση το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων, προσαυξημένο με ένα περιθώριο (spread), επί της τιμής αγοράς του ακινήτου από τον Φορέα.

• Ο δανειολήπτης διατηρεί δικαίωμα επαναγοράς του ακινήτου εντός της 12ετίας, στην τότε αγοραία αξία με έκπτωση 30%. Η τιμή επαναγοράς ενδέχεται να διαφοροποιείται ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς.

• Το δικαίωμα μίσθωσης και επαναγοράς χάνεται εάν οι καθυστερήσεις στην καταβολή των ενοικίων υπερβούν τους τρεις μήνες.

Προϋποθέσεις ένταξης – Ενδιάμεση προστασία

Για την ένταξη στο καθεστώς απαιτείται βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη, η οποία εκδίδεται βάσει αυστηρών εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων.
Μέχρι την πλήρη ενεργοποίηση του Φορέα, παραμένει σε ισχύ το ενδιάμεσο πρόγραμμα στήριξης ευάλωτων οφειλετών, το οποίο προβλέπει άμεση αναστολή της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης της κύριας κατοικίας. Στο διάστημα αυτό, οι δικαιούχοι μπορούν να υποβάλουν αίτηση ένταξης, διασφαλίζοντας και την επιδότηση ενοικίου.

Εισοδηματικά κριτήρια

• Μονοπρόσωπο νοικοκυριό: έως 7.000 ευρώ

• Δύο μέλη: έως 10.500 ευρώ

• Τρία μέλη ή μονογονεϊκή οικογένεια με ένα ανήλικο: έως 14.000 ευρώ

• Τέσσερα μέλη ή μονογονεϊκή οικογένεια με δύο ανήλικα: έως 17.500 ευρώ

• Πέντε μέλη και άνω ή μονογονεϊκή οικογένεια με τρία ανήλικα και άνω: έως 21.000 ευρώ

Το ανώτατο ετήσιο εισόδημα δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να υπερβαίνει τις 21.000 ευρώ.

Περιουσιακά κριτήρια

Ακίνητη περιουσία:

Η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος, με ανώτατο όριο τις 180.000 ευρώ.

Καταθέσεις:

Οι ετήσιοι τόκοι καταθέσεων όλων των μελών του νοικοκυριού δεν πρέπει να υπερβαίνουν το όριο που προκύπτει από τον μαθηματικό τύπο: Όριο καταθέσεων × μέσο ετήσιο καταθετικό επιτόκιο / 100.

Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr