Απογειώνεται η κτηματαγορά στην Ελλάδα - Ρεκόρ σε αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές

Με ιλιγγιώδεις ρυθμούς κινείται η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, με τις συναλλαγές να «εκτοξεύονται» σχεδόν κατά 40% μέσα σε δύο χρόνια και να σπάνε διαδοχικά ρεκόρ σε αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές, επιβεβαιώνοντας ότι το εγχώριο real estate διανύει μία από τις πιο εκρηκτικές φάσεις της τελευταίας δεκαετίας.
Τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) αποτυπώνουν τη σταθερή ανοδική πορεία της κτηματαγοράς, με την οικοδομική δραστηριότητα να ενισχύεται και τις επενδύσεις σε ακίνητα να παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, τροφοδοτούμενες τόσο από την εγχώρια ζήτηση όσο και από το αυξημένο ενδιαφέρον ξένων αγοραστών.

Τον «παλμό» δίνουν οι αγοραπωλησίες, καθώς το 2025 πραγματοποιήθηκαν 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, έναντι 211.610 το 2024 και 174.549 το 2023. Σε διάστημα μόλις δύο ετών, ο αριθμός των ακινήτων που άλλαξαν χέρια αυξήθηκε κατά σχεδόν 50.000 συναλλαγές, καταγράφοντας άνοδο της τάξης του 28%. Σε σχέση με το 2024, η αύξηση στις πράξεις νέων συμβολαίων διαμορφώνεται στο 5,5%.
Μπορεί να μην είναι το ίδιο εντυπωσιακή με τη μεταβολή μεταξύ 2023 και 2024, όταν οι δηλώσεις αυξήθηκαν κατά 21,2%, ωστόσο θεωρείται ιδιαίτερα δυναμική, αν συσχετισθεί με το ράλι των τιμών που έχει ξεκινήσει εδώ και τουλάχιστον τρία χρόνια και συνεχίζεται με αμείωτο ρυθμό, την ώρα που στο «κάδρο» των ανατιμήσεων έχουν μπει και τα οικοδομικά υλικά.

Οι αυξήσεις που ήδη καταγράφονται σε βασικά μέταλλα, όπως το αλουμίνιο και ο χαλκός, με άλματα άνω του 30% στις διεθνείς αγορές, έχουν ως αποτέλεσμα την περαιτέρω άνοδο των τιμών στα οικοδομικά υλικά, οι οποίες τον Φεβρουάριο ξεπέρασαν συνολικά το 2,5%. Έτσι, δίνεται νέα ώθηση στο κόστος κατοικίας, καθιστώντας τα νέα διαμερίσματα και τις κατοικίες ακόμη πιο απλησίαστα για τα νοικοκυριά.
Σε κάθε περίπτωση, η αύξηση των συμβολαίων στις αγοραπωλησίες αντικατοπτρίζει τη ζωηρή ζήτηση που χαρακτηρίζει την ελληνική κτηματαγορά τα τελευταία χρόνια, τροφοδοτούμενη από έναν συνδυασμό παραγόντων: το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, την ανάκαμψη του τουρισμού με αιχμή τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και τη στροφή των Ελλήνων αποταμιευτών προς την ακίνητη περιουσία ως καταφύγιο απέναντι στην αβεβαιότητα.

Εκτίναξη σε κληρονομιές, γονικές παροχές

Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η άνοδος στις δηλώσεις φόρου κληρονομιάς. Από 85.417 το 2023, ανήλθαν σε 111.705 το 2024 και έφτασαν τις 135.543 το 2025, καταγράφοντας αύξηση που ξεπερνά το 58% μέσα σε μόλις δύο χρόνια. Η επιτάχυνση αυτή αποδίδεται εν μέρει στη σταδιακή τακτοποίηση εκκρεμών υποθέσεων που είχαν «παγώσει» κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και της πανδημίας, αλλά και στις ψηφιακές διευκολύνσεις που προσφέρει πλέον η ΑΑΔΕ στη διαδικασία υποβολής.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινούνται και οι γονικές παροχές, λόγω του υψηλού αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ, το οποίο αξιοποιούν γονείς, παππούδες και γιαγιάδες για τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας στα παιδιά ή τα εγγόνια τους, καθιστώντας τη συγκεκριμένη επιλογή ιδιαίτερα ελκυστική. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, οι δηλώσεις φόρου γονικής παροχής ανήλθαν το 2025 σε 115.699, από 105.097 το 2024 και 85.582 το 2023. Η αύξηση διαμορφώνεται στο 10,1% σε ετήσια βάση, ενώ σε σχέση με το 2023 φτάνει το 35,2%.

«Άλμα» στις δωρεές

Αντίστοιχα, οι δηλώσεις φόρου δωρεάς κατέγραψαν ισχυρό άλμα, από 51.207 το 2023 σε 68.028 το 2024 και 78.118 το 2025, σημειώνοντας αύξηση που αγγίζει το 53% μέσα σε δύο χρόνια. Η κατηγορία αυτή περιλαμβάνει τόσο δωρεές εντός οικογένειας όσο και μεταξύ τρίτων, και η εκτίναξή της υποδηλώνει μια πιο ενεργή διαχείριση της περιουσίας από πλευράς ιδιοκτητών.
Συνολικά, τα στοιχεία σκιαγραφούν μια αγορά που «τρέχει με χίλια» καθώς σε επίπεδο συνόλου, το 2025 υποβλήθηκαν πάνω από 552.000 δηλώσεις στις τέσσερις βασικές κατηγορίες, έναντι περίπου 496.000 το 2024 και μόλις 396.000 το 2023, καταγράφοντας αύξηση περίπου 11,3% σε ετήσια βάση και 39,4% σε σύγκριση με το 2023.
Σε κάθε περίπτωση, η τάση παραμένει ιδιαίτερα θετική, με την αγορά ακινήτων να εδραιώνεται ως ένας από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας.

Στον «πάγο» ο ΦΠΑ και ο φόρος υπεραξίας

Για την στήριξη της αγοράς ακινήτων αλλά και των φορολογικών εσόδων η κυβέρνηση αποφάσισε να διατηρήσει στον πάγο μέχρι το τέλος του 2026:

*Την επιβολή ΦΠΑ 24% στις νεόδμητες οικοδομές: Ο μηδενικός ΦΠΑ σε συνδυασμό με το πάγωμα της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων μέχρι το 2027 εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει ως καταλύτης για την κατασκευή περισσότερων κατοικιών την ώρα που το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει οξύ και πιέζει ασφυκτικά τα νοικοκυριά. Με την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στην οικοδομή όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα συνεχίζουν να επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%.
Το «πάγωμα» του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής.

*Την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας 15%: Πρόκειται για ένα φόρο ο οποίος επιβαρύνει τους πωλητές ακινήτων και οι ειδικοί της αγοράς έχουν ζητήσει την πλήρη κατάργησή του. Το συγκεκριμένο μέτρο, αν και νομοθετήθηκε το 2013, την περίοδο των Μνημονίων, δεν εφαρμόστηκε καθώς διαπιστώθηκαν δυσκολίες και σωρεία προβλημάτων στην υλοποίησή του που θα προκαλούσαν σοβαρές παρενέργειες στην αγορά ακινήτων δυσανάλογες με τον εισπρακτικό αποτέλεσμα.
Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αξίας του ακινήτου.

www.bankingnews.gr