Η πώληση ακινήτου «ποίημα» εισηγμένης στους βασικούς μετόχους - Η αποτίμηση με όρους ΕΝΦΙΑ και τα καυτά ερωτήματα

Η κάθε επιχείρηση φαίνεται πως κάνει ότι θέλει και η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς απλά παρακολουθεί.
Την περασμένη Δευτέρα 16/03/2026 η εταιρία Κυλονδρόμυλοι Σαραντόπουλος ανήρτησε ανακοίνωση στο Χρηματιστήριο -η οποία φέρει ημερομηνία 10 Μαρτίου- σύμφωνα με την οποία η Εταιρεία θα πωλήσει και θα μεταβιβάσει την επί της οδού Νικήτα 14 στον Πειραιά, αυτοτελή και ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία, μη περιλαμβανομένου του ανήκοντος στην Εταιρεία κατά 100% δικαιώματος, αποτελούμενη από το ένα δεύτερο (1/2) εξ αδιαιρέτου της με στοιχεία «ΚΑΤΑΣΤΗΜΑ 1» το οποίο σύγκειται από ισόγειο επιφάνειας 720,20 τ.μ. με πατάρι 82,41 τ.μ. και υπόγειο με στοιχεία «ΑΠΟΘΗΚΗ 1» επιφανείας 534,64 τ.μ., προς την ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «ΘΕΟΔΩΡΟΝ ΜΑΕΔΑΕ» έναντι συνολικού τιμήματος €1.300.000,00 (ενός εκατομμυρίου τριακοσίων χιλιάδων ευρώ) σύμφωνα με τους όρους που περιλαμβάνονται στην από 20.02.2026 προσφορά.

Προκαταβολή και προσύμφωνο

Προς υλοποίηση της ανωτέρω συναλλαγής θα υπογραφεί, εντός του τρέχοντος τετραμήνου, συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, το οποίο θα περιλαμβάνει τους συνήθεις όρους προσυμφώνων της αγοράς ακινήτων προς εξασφάλιση των δικαιωμάτων των συμβαλλομένων και στο οποίο θα καθοριστεί και η προκαταβολή που θα καταβληθεί, ανερχόμενη τουλάχιστον στο ποσό των €300.000 (τριακοσίων χιλιάδων ευρώ).
Το οριστικό συμβολαιογραφικό έγγραφο της αγοραπωλησίας θα υπογραφεί με τους συνήθεις όρους και συμφωνίες για ανάλογες συναλλαγές, αφού τακτοποιηθούν τυχόν πολεοδομικά, κτηματολογικά, θέματα ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων και άλλα θέματα που αφορούν στο πωλούμενο ακίνητο. Η ως άνω απόφαση του Δ.Σ. ελήφθη με βάση την από 06.03.2026 έκθεση αξιολόγησης της ανεξάρτητης ελεγκτικής εταιρείας “BUSINESS STRATEGY AUDIT & ASSURANCE SERVICES I.K.E.” (Α.Μ. ΣΟΕΛ 204 και Α.Μ. ΕΛΤΕ 75), επί του δικαίου και ευλόγου της συναλλαγής, η οποία έγινε αποδεκτή από το Δ.Σ. της εταιρείας. Η έγκριση της ως άνω σύμβασης παρασχέθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 99 επ. του νόμου 4548/2018, όπως ισχύει και τηρήθηκαν οι κατ’αρ. 101 του Ν.4518/18, διατυπώσεις δημοσιότητας».

Πόσο κοστίζει το τετραγωνικό

Όπως μπορεί να διαπιστώσει κάποιος, πρόκειται για κατάστημα 720 τετραγωνικά με πατάρι 82 μέτρα και υπόγεια αποθήκη 534 τμ δηλαδή η κάλυψη είναι 1300 μέτρα περίπου και το τίμημα είναι 1000 ευρώ ανά τετραγωνικό. Ακόμα και αν ληφθεί υπό όψιν το υπόγειο είναι φθηνότερο η τιμή ανά τετραγωνικό του καταστήματος δεν αντιστοιχεί σε παραπάνω από 1300 ευρώ το τετραγωνικό. Και όλο αυτό για ένα κατάστημα που βρίσκεται δύο στενά πίσω από τον παραλιακό δρόμο του λιμανιού του Πειραιά και το Peiraeus Tower και με πρόσοψη σε ένα από τους κεντρικότερους δρόμους γύρω από το λιμάνι την Δημητρίου Γούναρη.

Πώς τους ήρθε;

Αναζητήσαμε τις αναρτήσεις της εισηγμένης εταιρίας στο ΓΕΜΗ και διαπιστώσαμε ότι υπάρχει δημοσιότητα συναλλαγών με συνδεδεμένα μέρη και ημερομηνία ανάρτησης 13 Μαρτίου.
Αν κάποιος μελετήσει προσεκτικά την έκθεση αποτίμησης θα διαπιστώσει ότι τίμημα είναι ουσιαστικά σε αξία ΕΝΦΙΑ, δηλαδή στην αντικειμενική αξία.
Και το ερώτημα είναι πώς ξαφνικά ξύπνησε η εταιρία Θεόδωρον και έκανε προσφορά που αμέσως δέχτηκε η εταιρία και έκανε εκτίμηση σε χρόνο ρεκόρ στην τιμή των 1,3 εκ ευρώ;
Aν πραγματικά η Σαραντόπουλος ήθελε να επιτύχει το μέγιστο τίμημα για ποιο λόγο δεν έκανε αναζήτηση προσφορών στην αγορά; Και αποτελεί βέβαια ένα ερώτημα η ίδια η αποτίμηση αν πραγματικά έλαβε υπό όψιν της αγοραπωλησίες που έγιναν στη γύρω περιοχή ενώ δεν αναφέρεται καν η τιμή στην οποία το ακίνητο είναι μισθωμένο. Κοινώς πρόκειται για μια έκθεσης αξιολόγησης του εύλογου και δίκαιου που μπάζει.

Τα οικονομικά του αγοραστή

Σημειωτέον ότι η αγοράστρια εταιρία διοικείται από την οικογένεια του βασικού μετόχου της Κυλινδρόμυλοι Σαραντόπουλος ενώ, παρά τη ρητή πρόβλεψη της νομοθεσίας, δεν υπάρχει ακριβής αναφορά για διασύνδεση των δύο μερών.
Το 2024 η αγοράστρια είχε μηδενικό κύκλο εργασιών λοιπά συνήθη έσοδα 224 χιλιάδες και ζημίες 845 χιλιάδες, ενώ η καθαρή της θέση ήταν αρνητική. Δεδομένου ότι δεν υπήρξε αύξηση κεφαλαίου είναι απορίας άξιον πως μπορεί και προβαίνει στην αγορά δεδομένων και των υποχρεώσεων 3,8 εκ ευρώ που έχει. Βεβαίως, τα ακίνητά της εμφανίζεται να έχουν αξία 8,8 εκ ευρώ και μετά τις αποσβέσεις που έχουν γίνει 3,2 εκ ευρώ.

Νίκος Καρούτζος
nkaroutzos@gmail.com
www.bankingnews.gr