Ο χρηματιστηριακός «θάνατος» των εταιριών επενδύσεων ακινήτων - Τι δείχνει η δημόσια εγγραφή της Noval Property

Το αποτέλεσμα της δημόσιας εγγραφής της Noval μπορεί να θεωρηθεί επιτυχία δεδομένων των συνθηκών που έχουν διαμορφωθεί στο Χρηματιστήριο για τις Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων στην Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ).
Και είναι επιτυχία καθώς πλέον οι επενδυτές έχουν πάψει να ενδιαφέρονται για τη συγκεκριμένη κατηγορία καθώς οι ίδιες οι εταιρίες και οι μέτοχοί τους βυσσοδόμησαν κατά του εαυτού τους με τις εποπτικές αρχές και το νομοθέτη απλά να παρακολουθούν και να διευκολύνουν την απαξίωση.
Έτσι δεν είναι καθόλου τυχαίο πως ο όμιλος Ιντρακόμ εγκατέλειψε το σχέδιο δημιουργίας ΑΕΕΑΠ και αξιοποίησε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που κατέχει προκειμένου να ενισχύσει την υπό εξαγορά Ευρώπη Ασφαλιστική.
Τα discount με τα οποία διαπραγματεύονται οι ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο έρχονται να αποδείξουν την καχυποψία των επενδυτών παρά το γεγονός ότι ο κλάδος των ακινήτων στην Ελλάδα ανθεί.

Και η καχυποψία έχει αφετηρία....

Η πρώτη στρέβλωση στον κλάδο ξεκίνησε και μόνο από το γεγονός ότι οι ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα δημιουργήθηκαν κυρίως προκειμένου μεγάλοι όμιλοι να «αξιοποιήσουν» την περιουσία τους δηλαδή να αποκομίσουν υπεραξία από το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που κατείχαν.
Έτσι στήθηκαν εταιρίες όπου ουσιαστικά είχαν έσοδα κατά τις διαθέσεις των μεγάλων ομίλων που από τη μια πλευρά ήταν μέτοχοι και από την άλλη ενοικιαστές.
Στην πραγματικότητα δεν είχαμε συγκέντρωση κεφαλαίων όπως θα έπρεπε σε μια εταιρία επενδύσεων και στη συνέχεια εξαγορά ακινήτων ώστε να χτιστούν ισορροπημένα και καθαρά επενδυτικά χαρτοφυλάκια. Αντίθετα είχαμε δημιουργία εταιριών με εισφορές σε είδος.
Το δεύτερο που συνέβη είναι αυτές οι εταιρίες εκ του νόμου έπρεπε να εισαχθούν εντός δύο ετών στο Χρηματιστήριο αλλά ο νόμος έγινε λάστιχο προκειμένου να ικανοποιηθούν τα αιτήματα όσων έβλεπαν το κίνδυνο να αποτύχει η δημόσια εγγραφή. Έτσι έγινε σαφές ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν είναι πραγματικά επενδυτικά εργαλεία όπως έπρεπε να είναι αλλά εργαλεία εξυπηρέτησης των επιδιώξεων μεγάλων ομίλων.
Υπό τέτοιες συνθήκες η Χρηματιστηριακή απαξίωση είναι λογική εξέλιξη.
Μια απαξίωση που επιταχύνθηκε από το γεγονός ότι στην πλειονότητα των εταιριών οι βασικοί μέτοχοι είτε με αγορές μετοχών είτε με εταιρικούς μετασχηματισμούς στράγγισαν τη διασπορά. Φυσικά κανένας από την εποπτεία αλλά και ο νομοθέτης δεν τους ενόχλησε.

Αντιθέτως η εποπτεία διευκόλυνε με πατέντες αμφιβόλου νομιμότητας εισαγωγές όπως αυτή της ΜΠΛΕ ΚΕΔΡΟΣ (έγινε το τρικ της διάθεσης μετοχών προ εισαγωγής για να πιαστεί η διασπορά) στην οποία ο βασικός ενοικιαστής είναι η Coco-mat συμφερόντων των βασικών μετόχων της ΜΠΛΕ ΚΕΔΡΟΣ που έχει να δημοσιεύσει οικονομικά στοιχεία εδώ και πέντε περίπου χρόνια.
Κερασάκι στην τούρτα ήταν η εισαγωγή της Trade Estates στην οποία έγιναν διάφορα «μαγικά» για να μπορέσει να καλυφθεί τα οποία δεν τιμούν ούτε το Χρηματιστήριο ούτε την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς που θεωρητικά έχει ως αποστολή να εποπτεύει τη λειτουργία της αγοράς και να εξασφαλίζει τη διαφάνεια και τη νομιμότητα.
Βέβαια όλες οι ΑΕΕΑΠ που εισήλθαν στο Χρηματιστήριο και ειδικά εκείνες που το έκαναν πρώτες εισπράττοντας τα ωραία μετρητά των επενδυτών και οι βασικοί τους μέτοχοι καρπώθηκαν επί χρόνια τα σημαντικά φορολογικά κίνητρα που προβλέπει η νομοθεσία.
Μόνο που τώρα ίσως βρισκόμαστε στην αντίστροφη μέτρηση για τη συρρίκνωση του κλάδου κατά το παράδειγμα του παρελθόντος με τις Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων Χαρτοφυλακίου που εξαφανίστηκαν παρ ότι θεωρητικά ήταν ένα άριστο εργαλείο επένδυσης με χαρακτηριστικά διαφάνειας.
Έφτασαν να χρησιμοποιούνται ως εργαλείο για να διευκολυνθεί η προσωρινή διάσωση του ομίλου Ασπίς και κατάχρησης των φορολογικών κινήτρων για τις συγχωνεύσεις από τραπεζικούς ομίλους.
Δυστυχώς η ύβρις είναι χαρακτηριστικό του Χρηματιστηρίου αλλά ουδείς συνετίζεται και η ιστορία επαναλαμβάνεται κάθε φορά με χειρότερα αποτελέσματα.

ΥΓ: Ο Γιάννος Κοντόπουλος σίγουρα θα κάνει χάρη σε αυτές τις ΑΕΕΑΠ που θέλουν να φύγουν από το ΧΑ ειδικά όταν δεν υπάρχει πρόβλεψη απώλειας των φορολογικών κινήτρων σε περίπτωση διαγραφής από το ΧΑ.
Στη χώρα της φαιδράς πορτοκαλέας προβλέφθηκε ποινή σε περίπτωση μη εισαγωγής μιας ΑΕΕΑΠ αλλά όχι σε περίπτωση εξόδου από το Χρηματιστήριο.

Νίκος Καρούτζος
nkaroutzos@gmail.com
www.bankingnews.gr